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　　苏宁，曾经连续排在中国民营企业500强第2名，并且连续多年上榜《财富》世界500强。

　　如今，经过三期延期之后，苏宁系38家公司实质合并重整草案，近日终于获得通过。

　　值得注意的是，位于西安高新区的苏宁广场，位列此次合并重整的38家公司之中。

　　此次进行合并重整的苏宁系38家公司，包括苏宁电器集团、苏宁控股集团、苏宁置业集团、苏宁文化投资管理有限公司、江苏苏宁体育产业有限公司、江苏银河物业等。

　　这38家公司，核心业务包括商业、酒店、办公等不动产开发及运营管理、全业态物业管理及消费零售业务，资产类型涵盖不动产、股权及权益类资产、应收类资产等。

　　其中，经管理人初步审查确定的债权总金额1880.70亿元；另有暂缓确定的债权282.59亿元；未申报债权224.01亿元。

　　在初步审查确定的债权中，有财产担保债权971.20亿元，税款债权44.81亿元，普通债权864.68亿元。暂缓确定债权中，占比最大的为普通债权，合计170.14亿元。

　　与2000多亿元的债权相比，这38家公司经审计的账面资产总额为968.39亿元，资产评估市场价值总额636.91亿元，资产评估清算价值总额更是缩水至410.05亿元。

　　也就是说，苏宁系这38家公司早已地不抵债。一旦进行破产清算，有财产担保的债权面临资产处置大幅打折，无财产担保的普通债权能挽回的更是微乎其微。

　　因此，通过重整，通过苏宁系38家公司的资产运营，是债权人逐步收回欠款的最佳选择，有点类似于曾经的千亿房企金科重整、曾经陕西最大的民企迈科重整。

　　按照重整草案，苏宁系38家公司的合并重整核心措施是设立一个破产重整信托。

　　也就是说，将这38家公司的股权和资产打包装入到一个特殊资产管理计划中，债权人则根据债权的性质和金额，成为该信托计划的受益人，未来通过信托的收益逐步收回欠款。

　　而重整后，装入信托的这些资产，将被划分为保留运营和处置变现两大类，并最终分别被装入新苏宁集团有限公司（简称“新苏宁集团”）和南京众城资产管理有限公司（简称“南京众城公司”）。

　　新苏宁集团将持有苏宁置业集团、新设的苏宁商业生活集团有限公司（简称“苏宁商业生活集团”）及苏宁股权管理有限公司（简称“苏宁股权管理公司”）各自100%的股权。

　　苏宁置业集团的资产包括位于江苏南京、无锡、徐州和镇江的5个已建成的大型商业综合体，4个获得共益债权支持的在建商业综合体（江苏南京仙林、鼓楼以及安徽滁州和安庆项目），以及上海苏宁房地产开发有限公司部分股权、8家合作项目公司的部分股权、9项不动产REITS份额等。

　　苏宁商业生活集团，将是新苏宁集团新设的平台，持有银河物管及苏宁商管2家公司的100%股权等，负责轻资产运营的商业管理和物业管理业务。

　　根据此前信息，苏宁商管管理着约20座苏宁广场，分布在南京、徐州、无锡等城市，年接待客流超2.5亿人次，会员规模超1200万人；物业管理业务，截止2025年一季度末，在全国近80个地级市，在管面积逾5300万平方米，其中外部第三方物业占比超80%。

　　苏宁股权管理公司将继续持有有增值空间的股权类资产，包括苏宁易购股票和上海星图金融服务集团有限公司股权等。

　　此前的2025年4月25日，苏宁系38家公司实质合并重整案管理人发布关于苏宁系38家公司重整投资人招募公告。

　　在投资人条件中包括拟进行整体投资或共益债投资的意向投资人，经审核的资产总额应不低于500亿元，并且净资产不低于150亿元。

　　针对某项资产进行权益投资的，意向投资人净资产应不低于50亿元；针对商业运营管理、物业管理业务、酒店运营业务进行投资的，意向投资人净资产不低于30亿元且净利润不低于3亿元；针对影院业务进行投资的，意向投资额最近一年净资产应不低于20亿元，若意向投资人有行业经验且其银幕数量位于中国电影市场影管银幕数量前十，则不受限于前述净资产限制……

　　信息显示，苏宁系此次合并重整的38家公司中，就包括西安高新区苏宁置业有限公司。

　　而西安高新区苏宁广场置业有限公司，目前的资产正是停工中的西安高新苏宁广场。

　　值得注意的是，根据目前的重整草案，西安高新苏宁广场属于处置变现资产，归南京众城公司。

　　南京众城需要在重整计划获批后2年内完成处置，优先通过股权转让、资产拍卖收回资金。若2年内未能实质性盘活，将强制划转变现。

　　西安高新苏宁广场，因“复工资金缺口大、短期收益预期弱”未纳入共益债范围，目前暂无外部投资意向。

　　西安高新苏宁广场位于西安高新区软件新城板块，具置在云水一路与天谷四路交汇处交汇处东南角，商业建面约29万平方米，是集时尚零售、饕餮餐饮、娱乐休闲、体验配套等全方位业态于一体的大型商业综合体，苏宁易购、家乐福、苏宁红孩子、苏宁影城、苏宁极物等计划入驻。

　　2019年10月底，西安高新苏宁广场开工，但施工至正负零阶段后就停工烂尾。

　　在苏宁系38家公司重整草案中已经明确西安高新苏宁广场项目将被处置的情况之下，西安高新苏宁广场只能等待其它企业来接手。如果2年内无企业接手，那么这个项目资产将被强制划转变现。

　　目前，经过几年时间的大规模开发之后，丝路软件城片区的商品住宅小区已经陆续迎来交付，再加上片区内的产业园区、学校等，拥有常住人口和消费需求的支撑，而整个丝路软件城大型商业目前依然是一个空白。

　　不过，由于西安高新苏宁广场配套的住宅地块苏宁雲著已经交付，目前仅剩下商业部分，而商业部分仅仅施工至正负零，后续还需要大量的资金投入才能实现项目的建成，此时又没有住宅销售的资金来支撑，在目前的大环境之下，盘活难度较大。

　　与之形成对比的是苏宁在空港新城的项目，由于住宅地块当时刚刚开发尚未入市销售，因此住宅地块+商业地块整体被地建嘉信收购，从而实现了项目的盘活。

　　盘活这类纯商业项目的难度，要远远超过住宅项目，这也正是为什么这几年西安多个住宅烂尾项目盘活的同时，烂尾的商业项目大多数依然处于搁置之中。

　　从目前来看，在丝路软件城片区成熟度提升、价值逐步提升之下，高新苏宁广场或将以低价迎来接盘者，从而实现盘活。